Archicom – spoglądając w przyszłość

Wykres spółki i sytuacja techniczna
Archicom (ARH) – przedstawiciela sektora nieruchomości, notowany na głównym rynku GPW i wchodzący w skład indeksu giełdowego sWIG80.

Od połowy lipca do niemal końca sierpnia kurs poruszał się w konsolidacji pomiędzy 22 zł a 23 zł. Na koniec tego okresu na wykresie wygenerował się jednak „krzyż śmierci” oznaczający przecięcie się średniej 200-sesyjnej i 50-sesyjnej (MA200 i MA50), który był impulsem sprowadzającym kurs do poziomu 20,50 zł. Kolejne sesje przyniosły następną konsolidację – tym razem na poziomie ok. 20,40 zł, który jednocześnie był mocnym wsparciem wynikającym z profilu wolumenu. Przez krótki czas obserwowaliśmy trend boczny w oczekiwaniu na publikację wyników finansowych za pierwsze półrocze 2021 r. Okazały się one lepsze od konsensusu jedynie w zakresie drugiego kwartału r/r, jednakże wystarczyło to na pozytywną reakcję rynku i odreagowanie ostatnich spadków o ok.5%. Pierwszy opór w drodze na ścieżkę wzrostów znajduje się już na poziomie ok. 22 zł, będącym wsparciem przy poprzedniej konsolidacji, natomiast kolejny na poziomie ok. 24,60 zł. Dopiero przebicie tego ostatniego pozwoli poważniej myśleć o powrocie do trwałego trendu wzrostowego. Negacją pozytywnego scenariusza byłby ewentualny retest dotychczasowego wsparcia, wynikającego z profilu wolumenu, na poziomie ok. 20,40 zł i jego przebicie. W chwili obecnej wskaźniki RSI i MACD dają podstawy do wzrostów, a na tym ostatnim wygenerował się właśnie sygnał kupna.

Profil spółki
Archicom jest częścią Grupy Kapitałowej Archicom, która prowadzi działalność w sektorze nieruchomości, koncentrując swoje działania głównie na realizacji projektów deweloperskich w segmencie mieszkaniowym i komercyjnym powierzchni biurowych. Oferta Grupy Archicom obejmuje m.in. duże osiedla, obiekty postindustrialne oraz inwestycje z sektora premium. Archicom jako jednostka dominująca wobec Grupy ustala spójną strategię rozwoju oraz na bieżąco koordynuje i nadzoruje wszelkie prace deweloperskie prowadzone na poziomie spółek zależnych i celowych, które wchodzą w skład Grupy Kapitałowej Archicom. Strukturę organizacyjną Grupy można obecnie określić jako dość przejrzystą i scentralizowaną zarazem, choć jest to efekt stopniowej ewolucji wewnętrznej która miała miejsce na przestrzeni ostatnich lat. Obecnie dwie najważniejsze spółki operacyjne, kontrolowane przez Archicom, to Archicom sp. z o. o. – Realizacja Inwestycji - sp. k. oraz Archicom Asset Management sp. z o.o. Pierwszy podmiot jest generalnym wykonawcą prac deweloperskich oraz sprawuje funkcję obsługi posprzedażowej, z kolei rola drugiego sprowadza się do czynności uzupełniających tj. księgowości, finansów oraz obsługi administracyjnej, kadrowej, prawnej i IT. Jednocześnie działalność Archicom skoncentrowana jest na obszarze marketingu i sprzedaży. Grupa Archicom generuje 100% swoich przychodów na terenie Polski, a aktywność biznesową koncentruje głównie w miejscu swojej siedziby - we Wrocławiu.

Z pewnością należy dostrzec fakt, iż większościowym akcjonariuszem Archicom jest inny polski deweloper i jednocześnie spółka notowana na rynku głównym GPW czyli Echo Investment, która nabyła pakiet 66% akcji przeszło pół roku temu tworząc Grupę Echo-Archicom – jednego z największych obecnie deweloperów na polskim rynku nieruchomości. Poza zależnością kapitałową warto nadmienić dwa istotne powiązanie osobowe. Pierwszym z nich jest osoba Pana Waldemara Olbryk, który z początkiem kwietnia br. objął stery Archicom jako nowy Prezes Zarządu, jednocześnie rezygnując z dotychczasowej funkcji członka Zarządu Echo Investment. Z kolei drugim powiązaniem osobowym jest osoba Pana Nicklasa Lindberga, pełniącego funkcję Prezesa Zarządu Echo Investment oraz jednocześnie zasiadającego na fotelu Przewodniczącego Rady Nadzorczej Archicom.

Analiza wynikowa
Na poziomie przychodów ze sprzedaży, w ujęciu rocznym, widać wyraźnie stałą tendencję wzrostową, której roczna dynamika wynosiła w ostatnich latach od kilku do nawet kilkudziesięciu procent. Skonsolidowana wartość przychodów Grupy Archicom na koniec ostatniego pełnego roku obrotowego (2020 r.) osiągnęła poziom ok. 670 mln zł, co pozwoliło odnotować wzrost ok.32% r/r. Warto również podkreślić fakt, iż pomimo dynamicznie rosnących przychodów Grupie Archicom udaje się jeszcze mocniej zwiększać zyski netto, co najlepiej obrazuje wzrost wskaźnika marży zysku netto. Na koniec 2020 r. zyski netto Grupy wyniosły ok. 133 mln zł, a marża zysku netto wyniosła, rekordowy w ostatnich latach, poziom ok. 20%.

W ostatnich latach obserwowaliśmy regularne dodatnie przepływy pieniężne na poziomie operacyjnym, które jednak systematycznie spadały, osiągając na koniec 2020 r. poziom ok. 4,8 mln zł. Jednocześnie wahaniom podlegają przepływy pieniężne na poziomie inwestycyjnym i finansowym. O ile jeszcze w 2018 r. było wyraźnie widać zwiększone inwestycje Grupy Archicom, tak w kolejnych dwóch latach saldo przepływów pieniężnych na poziomie inwestycyjnym osiągało coraz większe wartości dodatnie, co sygnalizowało że Grupa zaczęła mocniej upłynniać swoje aktywa - w praktyce Grupa dokonała w 2020 r. sprzedaży dwóch biurowców. Z kolei przepływy pieniężne na poziomie finansowym na koniec 2020 r. odnotowały mniejsze ujemne saldo niż rok wcześniej, co wskazuje że przy podobnym stopniu spłaty własnego zadłużenia Grupa w większym stopniu pozyskiwała w tym czasie kapitał z zewnątrz – w praktyce wpływ na to miała emisja dłużnych papierów wartościowych.

W ujęciu pierwszego półrocza 2021 r., analogicznie jak rok wcześniej, Grupa Archicom utrzymała niemal identyczną strukturę przychodową w podziale na określone segmenty operacyjne. Niezmiennie 98% przychodów Grupy generowane jest w segmencie mieszkaniowym, z kolei pozostałe 2% stanowi segment komercyjny. Jednocześnie udział segmentu mieszkaniowego na poziomie na poziomie zysku netto Grupy wyniósł 96,6%.

W pierwszym półroczu 2021 r. Grupa Archicom odnotowała 7,88 mln zł skonsolidowanego zysku netto przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej wobec 70,35 mln zł rok wcześniej. Dość wyraźnie spadł również zysk operacyjny, który wyniósł 21,66 mln zł wobec 106,54 mln zł rok wcześniej. Z kolei skonsolidowane przychody ze sprzedaży w pierwszym półroczu br. sięgnęły 161,38 mln zł wobec 272,37 mln zł na analogicznego okresu w poprzednim roku.

Jak podkreśla Grupa Archicom wpływ na powyższe wyniki miał naturalny cykl inwestycyjny oraz mniejsza ilość mieszkań faktycznie przekazanych kupującym do użytku – 278 mieszkań w pierwszym półroczu 2021 r. wobec 498 mieszkań rok wcześniej.

Najistotniejszym czynnikiem jest jednak sprzedaż lokali mieszkalnych. Na tym polu wyniki Grupy Archicom są naprawdę dobre i znacząco lepsze niż rok wcześniej. W pierwszym półroczu 2021 r. Grupa sprzedała 838 lokali w porównaniu do 507 lokali rok wcześniej, co oznacza wzrost o 65% r/r. Można zatem śmiało przyjąć, że w niedługim czasie niekorzystna aktualnie sytuacja wynikowa Grupy ulegnie znaczącej i pozytywnej zmianie. Będzie to widoczne w momencie, gdy sprzedane właśnie lokale mieszkalne zostaną fizycznie przekazane swoim nabywcom. Warto również zaznaczyć, iż osiągnięty już poziom sprzedaży lokali mieszkalnych w pierwszym półroczu 2021 r. pozwala realnie zakładać realizację pełnego rocznego planu Grupy na poziomie ok. 1000-1200 lokali.

Szanse i zagrożenia
Wydaje się, że obserwujemy właśnie dyskontowanie dalszych perspektyw rozwoju Grupy Archicom. Rynek przeszedł do porządku dziennego nad gorszym wynikowo okresem pierwszego półrocza 2021 r. ze względu na zwiększoną ilość podpisanych umów deweloperskich i umów wstępnych sprzedaży lokali mieszkalnych w stosunku do roku ubiegłego. Faktycznie nie wpłynęło to już teraz na osiągnięte wyniki finansowe, lecz daje realną podstawę do wygenerowania zwiększonych przychodów ze sprzedaży w przyszłości – w momencie przekazania lokali mieszkalnych do użytku.

Z pewnością dużym atutem Grupy Archicom jest posiadanie dobrze skonstruowanych projektów inwestycyjnych oraz dużego banku ziemi zakupionej w atrakcyjnych cenach. Wskazuje to na duży potencjał dalszego rozwoju oraz osiągnięcia satysfakcjonujących marż deweloperskich.

Innym pozytywnym czynnikiem dla Grupy Archicom jest funkcjonowanie w ramach Grupy Echo-Archicom, która po transakcji z początku roku, osiągnęła status jednego z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce. To z kolei pozwala na przepływ zasobów i technologii wewnątrz Grupy, odpowiednio optymalizować koszty wewnętrzne oraz poprawiać własne marże sprzedażowe. Dodatkowo Grupa Echo-Archicom możliwość podjęcia jeszcze efektywniejszej walki o duże, świetnie zlokalizowane działki budowlane oraz uzyskania lepszych cen dla zamówień własnych.

Zagrożenia dla Grupy Archicom nie odbiegają od zwyczajowych dla całego sektora nieruchomości. Niezmiennie wydaje się, że główne dwa czynniki tego typu to kwestie pandemiczne oraz możliwe podwyższenie stóp procentowych. Pierwszy czynnik może opóźnić prace budowlane i zaburzyć łańcuch dostaw surowców i materiałów, z kolei drugi może wpłynąć na wzrost kosztów obsługi zadłużenia Grupy oraz teoretycznie zmniejszyć popyt mieszkaniowy na szerokim rynku.

Warto jednak zaznaczyć, iż nieruchomości pozostają niezmiennie jedną z najbezpieczniejszych klas aktywów, które nie tylko pozwalają korzystniej lokować środki niż na tradycyjnych lokatach bankowych, ale także skutecznie chronią przed inflacją. Jednocześnie wydaje się, że niezależnie od możliwych zagrożeń rynkowych, w dużych polskich miastach będzie wciąż trwał naturalny popyt na mieszkania, wspomagany przez lokalne uwarunkowania gospodarcze i rynku pracy.

Podsumowanie
Aktualna wycena rynkowa plasuje Archicom w połowie stawki spółek wchodzących w skład indeksu giełdowego sWIG80 przy kapitalizacji na poziomie 550 mln zł. Jednocześnie pod względem wskaźnikowym (C/Z 7,80; C/WK 0,99; stopa dywidendy 5,5%) spółka wygląda atrakcyjnie, zajmując miejsce w ścisłej czołówce indeksu. Z kolei przypatrując się indeksowi sektorowemu WIG-Nieruchomości możemy zauważyć, że Archicom zajmuje miejsce niemal dokładnie w połowie zestawienia pod względem każdego z wymienionych kryteriów.

Wszystko to sprawia, że Archicom można uznać za spółkę relatywnie tanią z dużym potencjałem do dalszego wzrostu biznesu i wartości całej Grupy. Niemniej, co podkreśliliśmy wyżej, wydaje się że rynek właśnie odpowiednio zdyskontował perspektywy spółki i Grupy Archicom na najbliższe pół roku, stąd w pierwszej kolejności należałoby oczekiwać spełnienia oczekiwań rynkowych. Jeżeli to nastąpi, szczególnie przy dodatkowo lepszych wynikach od konsensusu, dopiero wówczas należałoby śmielej spojrzeć na kolejne okresy.
---
Zamieszczane treści mają charakter wyłącznie informacyjno-edukacyjny i są zawsze wyrazem osobistych poglądów ich autora. Nie stanowią one ani w części ani w całości "rekomendacji" w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz.U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Autor nie ponosi jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne dokonywane na podstawie publikowanych treści.