Ceny mieszkań w Polsce nadal będą rosły-raport Pekao

Ceny mieszkań na polskim rynku nieruchomości nadal będą rosły, głównie napędzane przez wzrost dochodów, dopłaty z rządowych programów wsparcia kredytobiorców, a także ich niskiego metrażu, przewidują ekonomiści banku Pekao PEO w opublikowanym w piątek raporcie "Rynek nieruchomości w Polsce 2024".

"Wzrosty cen nieruchomości w Polsce jeszcze się nie skończyły. W końcówce 2025 r. za metr kwadratowy zapłacimy o 7 proc. więcej niż obecnie" - prognozuje cytowany w raporcie ekonomista Sebastian A. Roy.

Ekonomista tłumaczy, iż pomimo potencjalnego spowolnienia wzrostu cen w krótkim terminie, w dłuższej perspektywie rosnące płace, napływ mieszkańców do aglomeracji i "strukturalne braki krajowego rynku" doprowadzą do wyższych cen mieszkań, które według prognoz zaczną "nieznacznie" spadać dopiero w drugim kwartale 2025 roku.

LICZBA I METRAŻ MIESZKAŃ

Autorzy raportu wskazują, że za wzrostem cen przemawia liczba mieszkań w kraju, których jest za mało, ich niewielki metraż i przeludnienie, co wymusza dostosowanie bazy i napędza aktywność rynku nieruchomości.

Ekonomiści zauważają, iż w 2022 w naszym kraju baza mieszkaniowa liczyła około 15,6 mln lokali, co oznaczało, że na jeden tysiąc mieszkańców przypada ich 400.

Jest to jeden z niższych wyników w całej Europie, jednak Polska wypada jeszcze gorzej biorac pod uwagę jakość i metraż dostępnych mieszkań, a wskaźnik przeludnienia nad Wisłą jest wyższy niż w krajach takich jak Bułgaria, Słowacja, czy Grecja.

"Osiągnięcie nasycenia porównywalnego z jego obecnym poziomem w Niemczech wymagałoby zwiększenia zasobu mieszkaniowego o blisko 4 miliony lokali." - piszą autorzy, dodając iż przy obecnym tempie dostarczania nowej podaży na rynek w naszym kraju luka popytowa może zapewnić korzystne uwarunkowania popytowe przynajmniej do końca obecnej dekady.

NASYCENIE KREDYTAMI I DOCHODOWOŚĆ

Jednocześnie poziom nasycenia kredytami polskiego rynku mieszkaniowego jest niski, a gospodarstwa mogą pozwolić sobie na branie kredytów hipotecznych i konkurencję przy kupnie mieszkań.

Według danych Otodom Analytics średnia cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym w ostatnim kwartale ubiegłego roku wzrosła o prawie 14% w ujęciu rocznym do 11.786 złotych za metr kwadratowy. Na rynku wtórnym wzrost wyniósł 15% do 10.713 złotych.

Ceny rosły najszybciej w miastach powyżej 500 tys. mieszkańców i były o ponad 17% wyższe niż rok wcześniej.

Pomimo tych wartości, autorzy raportu Pekao twierdzą, że dostępność dochodowa nieruchomości w Polsce jest wyższa na tle innych krajów Europy, co oznacza że deweloperzy nadal mają więcej miejsca do podwyższania cen.

Podkreślają jednak, iż wskaźnik dochodowości uległ pogorszeniu ze względu na wysokie stopy procentowe, które w krótkim terminie podwyższyły koszty kredytów.

ROLA PROGRAMÓW RZĄDOWYCH

Autorzy raportu argumentują również, że krajowy popyt na nieruchomości opiera się w dużej mierze o programy wsparcia dla kredytobiorców, takie jak Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%), czy jego następca, program #NaStart.

Obie inicjatywy rządu zakładają dopłaty do umów kredytów hipotecznych.

Jak zauważają ekonomiści Pekao ceny mieszkań mogą zależeć od wdrożenia lub modyfikacji programu #NaStart, ponieważ dla osób chcących brać kredyt bez dopłat państwowych dostępność mieszkań się pogorszyła.

Bez subsydiów w postaci kredytu BK2% albo #NaStart popyt na nieruchomości w Polsce byłby umiarkowanie niski" - piszą autorzy.

Zespół Pekao wskazuje na dane w systemie SARFIN według których pomiędzy lipcem a grudniem 2023 roku rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% zwiększył swój udział na rynku hipotek z 11,87% miesięcznej sprzedaży do 79,24%.

"Na przestrzeni 2023 r. BK2% wygenerował 38,9% sprzedaży kredytów mieszkaniowych – to więcej niż Rodzina na Swoim (22,2% w najmocniejszym 2011 r.) i Mieszkanie dla Młodych (18,8% w 2016 r.)" - piszą ekonomiści.

Jednocześnie autorzy sceptyczniej odnoszą się do następcy BK2% - programu #NaStart ze względu na ograniczoną liczbę wniosków kredytów, które dostaną dopłaty.

Maksymalna liczba kredytów udzielonych w ramach programu na kwartał to 15 tysięcy, co jest znacząco niższe od umów zawieranych w ramach Bezpiecznego Kredytu.